La location meublée d’habitation est un mode d’exploitation de plus en plus prisée par les propriétaires de biens immobiliers en Nouvelle-Calédonie.
Ce type de location permet bien souvent d’augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier, du fait notamment de la fixation d’un loyer plus élevé mais également d’une fiscalité méconnue du grand public mais avantageuse.
Au préalable, il convient de rappeler la différence entre une location « nue » et une location « meublée ».
Une location est dite « nue » lorsque le logement est loué sans aucun meuble ni équipement autre que ceux intégrés matériellement au bien (climatisation, cuisine, sanitaire...). Fiscalement, les revenus tirés de la location nue relèvent de la catégorie des « revenus fonciers ».
Une location est dite « meublée » lorsque le logement loué est garni du mobilier considéré comme nécessaire à la vie courante (lit, réfrigérateur...). Fiscalement, les revenus tirés de la location d’habitation d’un logement meublé relèvent de la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) car ils proviennent d’une activité réputée « commerciale ».
L’activité de location étant considérée comme une activité commerciale, en tant que particulier détenant un bien « en direct », vous devrez immatriculer votre activité de LMNP et ainsi obtenir un numéro (RIDET).
En pratique, l’inscription au RIDET déclenche l’imposition à la contribution des patentes.
Toutefois, ne sont pas assujettis à la contribution des patentes les loueurs en meublés non professionnels, sous réserve de l’application des deux conditions cumulatives suivantes :
Les règles afférentes à la détention d’un bien par le biais d’une société civile immobilière (SCI) diffèrent et feront l’objet d’un article distinct.
Les revenus générés par une activité de LMNP sont imposables à l’IRPP.
Ces revenus peuvent être tout d’abord imposés « au forfait ».
Ce régime se caractérise par sa simplicité : un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus locatifs générés, qui sont ensuite déclarés et soumis au barème progressif de l’IRPP. En Nouvelle-Calédonie, en l’état actuel des textes - l’article 70 du code des impôts visant « la fourniture de logement » - et au regard de la documentation fournie par les services fiscaux, le régime du « forfait » s’applique dès lors que les loyers générés annuellement n’excèdent pas 25 MF.
Lorsque les revenus locatifs générés sur une année excèdent le seuil de 25 MF, ou sur demande d’option du contribuable, le régime du « réel » s’applique. En substance, ce régime permet d’imposer à l’IRPP les revenus « réels », c’est-à-dire, la différence entre les recettes et les charges locatives (incluant sous réserve de certaines conditions, l’amortissement du bien immobilier).
L’option pour le régime réel peut donc, dans certains cas spécifiques s’avérer fiscalement plus intéressante que le régime du forfait.
En conclusion, si la location meublée d’habitation en Nouvelle-Calédonie constitue une activité attractive au plan financier, il n’en demeure pas moins qu’elle nécessite une bonne compréhension de son cadre juridique et fiscal.
Jérémy ROTKOPF
Avocat à la Cour
www.rotkopf-avocat.com
Ajouté le 20/03/2025 à 11:52
