Par La Patrimoniale, cabinet de gestion de patrimoine à Nouméa
Dans un contexte où la recherche de rendement se heurte à la prudence fiscale et à la volatilité des marchés, l’investissement en nue-propriété revient sur le devant de la scène comme une solution patrimoniale équilibrée et juridiquement sécurisée. Encore méconnue du grand public, cette stratégie repose sur un principe simple : acheter un bien immobilier tout en renonçant temporairement à son usage, en contrepartie d'une décote importante, pouvant atteindre 40 % de sa valeur.
Un démembrement encadré par le Code civil
L’investissement en nue-propriété s’appuie sur le mécanisme juridique du démembrement de propriété (articles 578 et suivants du Code civil). Il sépare l’usufruit — c’est-à-dire le droit d’usage et de perception des revenus — de la nue-propriété, qui correspond à la pleine propriété future. L’usufruit est confié, pour une durée définie (souvent 15 à 20 ans), à un bailleur institutionnel chargé de l’exploitation locative du bien. Le nu-propriétaire, de son côté, n’a aucune charge ni gestion à assurer pendant cette période.
Une optimisation fiscale conforme à la législation
L’un des attraits majeurs de la nue-propriété réside dans son traitement fiscal avantageux, conforme aux principes posés par l’administration française et les jurisprudences en vigueur. L’acquisition étant réalisée sans revenus générés durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les loyers. De plus, la valeur du bien n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), tant que l’usufruit est en vigueur.
Une décote actée dès l’achat, un potentiel de revalorisation à terme
En pratique, le prix d’achat de la nue-propriété reflète une décote importante, généralement de 30 à 45 % par rapport à la pleine propriété. Cette décote est déterminée selon des critères objectifs (durée du démembrement, âge des occupants s’il s’agit d’un viager, niveau de loyers potentiels, etc.) et repose sur une méthode actée par les notaires. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans frais ni formalités supplémentaires, et bénéficie d’un actif revalorisé sans avoir eu à en supporter la gestion.
Une solution pertinente pour les contribuables calédoniens
Pour les résidents de Nouvelle-Calédonie disposant de liquidités à investir en métropole ou Europe, la nue-propriété constitue une réponse patrimoniale solide : diversification, optimisation fiscale, anticipation de la transmission.
Elle s’inscrit dans une stratégie de moyen-long terme, avec un cadre juridique robuste et un couple rendement/risque bien maîtrisé, particulièrement attractifs dans un environnement métropolitain ou Européen aux dynamiques immobilières éprouvées.
La Patrimoniale – Conseil en stratégie patrimoniale à Nouméa depuis 2018
🌐 www.lapatrimoniale.nc Tél : 27 55 88
Ajouté le 18/06/2025 à 16:13
